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小区业委会胜诉开发商 停车位居民免费使用开发商无权租售!

2017年09月26日    来源:本站原创    点击数:     我要分享

[摘要]最近,网上炒得火热的南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件获得终判。

最近,网上炒得火热的南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件获得终判。南京鼓楼区法院一审判决开发商将地下停车库交移给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益,这也是全国首例业主委员会因停车位和开发商打官司获得胜诉的案件。

据了解,位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库,开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余的被物管以每月250元的租金出租。为此,业主委员会曾代表广大业主多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对,业主无奈将开发商告上法庭。

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在庭审中,业主委员会认为小区地下车库是小区的配套公用设施,应当无偿交给业主使用,开发商没有所有权也无权出售。开发商则强调在出售房屋时,根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,理所应当拥有车库的“产权”,因此出售车库并没有错。

在一审判决中,南京鼓楼区法院认定“地下停车库归全体业主所有”。但是,开发商不服一审判决,向南京市中级人民法院提起上诉,经审理裁定撤销原判发回重审。11年后,重审才有了结果。2014年9月,南京鼓楼区法院作出重审判决:一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元;二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。看起来开发商依然向业主给付了部分车库的出售款,只是从原先的59个变为了29个。但事实上29个车库中有23个其实属于“违规建设”,因此相关权利和出售款项都归给了全体业主,另外6个则是因为按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%,也就是不少于6个车位为业主保留。换句话说,正规建设的另外85%车位(30个),还是属于开发商的权利,卖掉之后款项归开发商。

2003年的时候,《物权法》尚未出台,小区车位、车库的所有权归属问题一直争议较大,不少意见认为车位、车库应当归业主共有。然而,2007年《物权法》出台,其中第七十四条明确规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车住、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

之所以车库、车位所有权没有直接认定为“业主共有”,是因为立法部门认为,属于业主共有的财产,应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯等公用设施、绿地等公用场所。但是车库、车位这类设施,由于业主之间需求不一致、业主享有的住宅面积也不同等,归业主所共有,其实不太合理,也很难操作。

物权法这一规定,遵循私法自治原则的体现。因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者,法律不能越俎代庖地替当事人进行选择,认为业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益,最有利于争议解决,这种做法也符合市场经济的内在要求,不过法律界对此做法是否合适依然有争议。

按现在的法律规定,关于小区车库的归属大体是这样安排的:按公建分摊给全体业主的地下停车位,和占用共有道路停放汽车的车位,产权归全体业主所有;未公摊的地下停车位,产权归开发商所有;地下人防车位,归国家所有。

最近,网上炒得火热的南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件获得终判。南京鼓楼区法院一审判决开发商将地下停车库交移给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益,这也是全国首例业主委员会因停车位和开发商打官司获得胜诉的案件。

据了解,位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库,开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余的被物管以每月250元的租金出租。为此,业主委员会曾代表广大业主多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对,业主无奈将开发商告上法庭。

在庭审中,业主委员会认为小区地下车库是小区的配套公用设施,应当无偿交给业主使用,开发商没有所有权也无权出售。开发商则强调在出售房屋时,根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,理所应当拥有车库的“产权”,因此出售车库并没有错。

在一审判决中,南京鼓楼区法院认定“地下停车库归全体业主所有”。但是,开发商不服一审判决,向南京市中级人民法院提起上诉,经审理裁定撤销原判发回重审。11年后,重审才有了结果。2014年9月,南京鼓楼区法院作出重审判决:一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元;二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。看起来开发商依然向业主给付了部分车库的出售款,只是从原先的59个变为了29个。但事实上29个车库中有23个其实属于“违规建设”,因此相关权利和出售款项都归给了全体业主,另外6个则是因为按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%,也就是不少于6个车位为业主保留。换句话说,正规建设的另外85%车位(30个),还是属于开发商的权利,卖掉之后款项归开发商。

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2003年的时候,《物权法》尚未出台,小区车位、车库的所有权归属问题一直争议较大,不少意见认为车位、车库应当归业主共有。然而,2007年《物权法》出台,其中第七十四条明确规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车住、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

之所以车库、车位所有权没有直接认定为“业主共有”,是因为立法部门认为,属于业主共有的财产,应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯等公用设施、绿地等公用场所。但是车库、车位这类设施,由于业主之间需求不一致、业主享有的住宅面积也不同等,归业主所共有,其实不太合理,也很难操作。

物权法这一规定,遵循私法自治原则的体现。因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者,法律不能越俎代庖地替当事人进行选择,认为业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益,最有利于争议解决,这种做法也符合市场经济的内在要求,不过法律界对此做法是否合适依然有争议。

按现在的法律规定,关于小区车库的归属大体是这样安排的:按公建分摊给全体业主的地下停车位,和占用共有道路停放汽车的车位,产权归全体业主所有;未公摊的地下停车位,产权归开发商所有;地下人防车位,归国家所有。

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