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地产商为什么开盘时不卖车库?

2017年01月06日    来源:本站原创    点击数:     我要分享

[摘要]十年前几个月工资就可以买到的车位,现在可能一辈子都买不起了,那些准备买房的朋友们,如果您买房的时候不一起买个车库,未来,你的车可能需要停在马路边过夜了。

几乎所有买房人都有一个相似的经历:在买房的时候问售楼小姐车位多少钱一个时,售楼小姐一般会说“价格还没出来,反正目前小区的车位可以免费随便使用,以后即使收费也是收一点管理费,不贵不贵!”可是谁会想到,这番话却是深深的套路!

为了揭开其中的套路,我们特意采访了广州几个开发商资深营销总监,这几位营销总监的话让我们惊讶不已,原来楼盘的车库大有文章可做。

一、购房的人最关心的问题是房价、地理位置、交通、小区环境、户型、周边环境、学位、付款方式、交楼时间,极少数购房者会关心车库问题,即使有,也不在首要问题之列;

二、新楼盘短期内入住率不会太高,停车问题不会是主要问题,购房者短期内不会意识到车库的迫切性和必要性;

三、一般的家庭付完房款已经无力支付车库款项,因此会首先确定买房事宜;

四、楼盘开盘时地下车库一般还没有完工,车库样板一般无法对外开放;

五、卖完房子后开发商资金压力已经完全缓解,不需要急着售卖车库;

六、车库一直被业主严重低估价值,未来上涨空间巨大,等小区停车问题突出的时候开发商再开始售卖,价格可以翻十倍!

交房十年上海一老小区卖车位 售价超过当年房价

“一个那么小的地下车位,开发商公开叫价33万元一个,这简直比青岛大虾还狠!”近日,上海浦东联洋地区一个小区业主抱怨道。

业主们称,他们小区是03、04年开发建造的老小区,之前车位都是开发商出租的,月租金400元。近期,开发商突然挨家挨户地通知,称原有车位将不再出租,全部用于销售,价格为33万元。

“为什么要等到小区交付10年后才开始卖车位?”业主感到很困惑,“我们的小区已经很老了,03、04年开盘时均价不过三四千,一套房子也不过30多万,现在一个车位就要33万,比房子还贵!”

业主们称,与10年前小区车辆不多相比,现在几乎家家户户都有车,车位是必须要有的,开发商在这个时候卖车位,让他们感觉有点囤积居奇、坐地起价。

售楼处人员称,小区原先用于出租的地下车位租约将在下个月到期,到时这些车位将不再出租,全部拿来销售,不管位置和面积大小,一律33万元一个。

“一期一共有600个车位,业主数量则有1200户人家。二期更紧张,目前一共只剩下30个车位,想要买的业主已有100多个,到时候要摇号。”售楼处人员说,车位的建筑面积在27-30平方米,业主买下车位后,需将原来的房产证拿到交易中心换发新证,新证上会补上车位的产权面积。

事实上,上述小区业主碰到的情况并不鲜见。

市民黄先生称,他所在的浦东江桥某小区,09年交房时车位的价格为3万元,2012年时涨至6.8万元,目前则达到了16.8万元。但由于小区车辆越来越多,业主不得不选择高价买车位。

据了解,目前开发商出售车位需要向房管部门进行备案,但对销售价格并没有审批要求。

中原地产镇宁路分行经理张宏超表示,对于开发时间较早的小区,车位配比普遍较低,低的小区0.5:1都不到,造成租金和价格水平居高不下。“在车位销售上,也有些开发商会捂一捂,先出租,等房子交付若干年后,再拿出来卖。”

上海某开发商营销总监表示,根据相关规定,开发商只有在拿到楼盘大房产证之后,才能销售车位,这往往要等到楼盘交付。

出于公平的考虑,开发商要等全部房子卖出,业主都已全部入住之后,才会销售车位。车位配比在1:1以下的,一套房子的业主只能购买一个车位,车位配比在1:1以上的,一套房子的业主可购买两个车位。“我们位于宝山大场的楼盘,车位价格在18万元左右,目前已全部卖完。”

在市中心区域,车位的租金、价格更高。

据张宏超介绍,目前上海市中心区域的车位是比较紧张的,一般用于出租的车位月租金贵的能达到1200元,车位出售的价格也一般在40-50万元,一些高端些小区的车位价格能达到60-80万元。“这个主要看地段和楼盘,地段好的,楼盘新的,车位价格就会贵一些。有些市中心区域的老小区,车位价格相对便宜,在20-30万元。”张宏超说,对于高端楼盘来说,车位的配比一般都是比较高的,最高的小区能达到1:1.5,但这些高端小区很多业主一个家庭往往都有好几部车,所以即便是较高的车位配比,仍然难以改变车位紧张、价格趋高的形势。

上海徐汇区某豪宅开发商表示,由于是高端楼盘,他们的项目车位配比较高,在1:1.1,目前车位还没有开始销售,但预计价格在80万元左右,“这是行情价。”

中原地产分析师卢文曦表示,一线城市车位价格那么高,主要还是供求关系造成的,一线城市房价本来就贵,家庭汽车保有量也较高,有的家庭还不止一辆车,所以即便按1:1的较高配比也还是不够的,而中心城区车位本身就紧张,所以开发商可以“强势”些。有些小区车位配比还做不到1:1,那就更抢手了。

随着一手车位价格提升,二手车位价格同样水涨船高。

上海市场研究部总监陆骑麟表示,以静安区丽致公寓为例,该小区地下产权车位目前单个售价在45-55万元左右,车位当年买进价为15-20万元左右,5年多涨幅近2倍。

不难看出,在部分市中心区域,受到车位配比不足的影响,产权车位的价格上涨十分迅速。从车位交易价格的暴涨情况来看,一旦出现广州那样的“停车费市场化”尝试,势必也会导致车位配比不足的区域租金出现大幅上涨,最终甚至可能推动车位交易价格的进一步上扬。

2015年9月7日,住建部网站公开《城市停车设施规划导则》,此次《导则》首次明确,城市停车供给总量应在停车需求预测的基础上确定,规划人口规模大于50万人的城市,机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1至1.3倍之间;规划人口规模小于50万人的城市,该比例宜控制在1.1至1.5倍之间。

车位配比不足致价格暴涨 上海买车位最高需要110万

随着私家车保有量的增多,上海居住区夜间停车矛盾日益突显,导致上海许多小区停车位售价和车位租金暴涨,几十万元一个车位已司空见惯。上海链家近期出炉的一份《上海典型区域停车成本研究报告》显示,静安、徐汇、陆家嘴等中心城区多个小区的车位价格已超过50万元,甚至有小区的车位价突破百万元。

东方曼哈顿车位达110万

本月发布的上海第五次综合交通调查报告显示,中心城区居住配建停车位为64万个,居住区夜间停放需求为133万辆,配建缺口由2009年的37%扩大到2014年的52%。静安和徐汇地区住宅停车位配比不足的情况更加明显。

共有120户的静安区丽致公寓小区,地上地下车位加起来总共40个,车位配比竟是3:1,悬殊的比例让地下产权车位如今涨到45万-55万元/个,相较5年前的15万-20万元上涨近2倍,车位租金也达到本区域的“天价”1000元/月。徐家汇的莱诗邸小区距港汇很近,目前其地下车位买卖价50万元/个,地上车位月租800-1000元/月。

徐汇区的东方曼哈顿车位则已经冲破百万元,达到100-110万元,相当于周边小区车位买卖价格的三倍左右。其租金受市场化调配近年来也水涨船高,堪称“天价”:2011年地下停车月租1500元/月,现在已涨至2300-2500元/月。该小区地上地下车位相加约500个,住户却有1700余户。

车位配比不足致价格暴涨

车位价格猛涨主要归因于小区的车位配比不足。调查指出,很多小区当初规划时没预计到居民私家车数量会飞速增长。2000年左右建成的商品房小区车库配比少,市中心优质地段的高档楼盘也是车位配比不足,或许是开发商为追求当时的利润,而主观忽略未来的停车问题。

东方曼哈顿小区与邻近小区莱诗邸各方面比对都非常接近,但其车位价格为何高出一倍?从调查看出,东方曼哈顿车位配比为“严重不足”:3.5:1,远高于莱诗邸的2:1,静安区丽致公寓的配比也高达3:1。

还有一些车位紧张的小区,停车收费未高得惊人却“有价无市”。新湖明珠城小区一期、二期和绿地世纪城小区车位配比都高达3:1,排队也不一定能租到车位。

与之相反的是,陆家嘴板块内的小区多为高端楼盘,规划设计都比较好,很多小区车位数量能满足住户需求,因此车位售价和租金价格都处于正常的市场价位。世茂滨江花园车位配比为1:1,地下产权车位仅25-30万元/个,月租500元。配比为1:1.5的财富海景花园,车位售价40-50万元。

十年前几个月工资就可以买到的车位,现在可能一辈子都买不起了,那些准备买房的朋友们,如果您买房的时候不一起买个车库,未来,你的车可能需要停在马路边过夜了。

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