200万,却发现没有独立停车位!千万豪宅伤不起

来源: 2019-07-24 13:20:05

近日,蛇口豪宅半岛城邦又爆出维权新闻,新闻标题为《消失的独立停车区:深圳千万富豪烈日下维权》,还有现场小视频,颇为吸睛。

半岛维权早有先例

从一期至四期,半岛城邦始终无法摆脱车位维权的梦魇!半岛城邦一期车位18万一个,没有产权,签长期租赁协议。当时,有业主吐槽,车位卖了势必造成已售车位部分时间闲置,一期本来就车位不足,如果再固定给了买车位的业主,那么以后车位不足的矛盾怎么解决?

后来,半岛城邦二期也出售车位,15万一个,业主因不满车位差价维权。

到2018年,半岛城邦三期交房时,同样因为车位问题而引发业主维权。

正是这封信,引发了业主们的集体不满,因为开发商最初承诺,三期所有车位全部归业主配套使用。2018年8月10日,开发商的业主接待日当天,业主们集体穿着印有“买房受骗”、“还我车位”等字样,占领了整个销售中心,要求开发商把一楼车位使用权交还给业主。

2018年8月11日,业主和开发商已经基本协商成功,开发商称三期业主和商业业主可以共同使用一楼车位,优先满足业主使用车位。三期业主可以用月卡使用三期一楼、负一和负二车位,不会因为使用一楼车位额外增加费用。

业内人士分析,半岛三期业主维权之所以这么顺利,主要是四期开售在即,怕产生负面影响。况且,协商结果对开发商影响不大,三期车位充足,不可能每家用两个车位,而一楼600个车位估计业主平时用不到,除非他们故意把车集中停在一楼。因此,三期业主才迅速拿到满意的结果。

半岛城邦四期:车位混停

今年4月23日,半岛城邦四期开盘。谁料想,半个月后,业主就为“车位混停”(负一层商业车位,负二层办公、学校)、影响4期业主正常停车为由,集结维权。

半岛四期的业主表示,在交200万元认筹金之前,他们对于《购房风险提示》上车位属于小区业主的停车位是跟办公、学校等区域混用的条款毫不知情。“我们现在要求开发商将车位划分清楚,给我们四期业主单独划分停车区域,不能跟学校、办公和商业区域混用。”业主表示。

据业主透露,开发商对车位还有强制规定,制定了“买家同意车位、车库的所有权、管理权、经营权、收益权归属于卖方”“出卖人(即‘开发商’)有权随时调整项目规划内车位的用途和位置。”等条款。

对于该问题,律师认为,对于小区车位的规划,包括数量、位置、用途等,开发商应当按照《建设工程规划许可证》上公示的规划进行,不能擅自更改。

此外,车库的所有权、经营权和收益权等权益,需要开发商出具相关证据,如财务数据报表,证明车库和车位的开发完全由开发商单独投资开发,没有建设成本分摊到消费者购房成本中,所有权和经营收益才完全属于开发商。如果不能证明,则开发商的主张不成立。

除上述条款外,开发商还规定“卖方有权在项目内外墙、屋顶、电梯间、公共场所、公共绿地发布广告或允许他人发布广告,并取得收益”。

律师表示,该条款忽视了业主的共有权利,因此这是一个无效的格式条款,俗称“霸王条款”。

对4期维权事件,网友们有不同看法。

有人认为总共就2000个车位,销售隐瞒与否,都改变不了车位共享的事情,4期业主也没有特权;也有人表示,开发商没有明确说明车位分配问题,700多户享有2000多个共有车位,这跟没有车位没有区别。

目前半岛4期车位维权事件,仍在处理当中,后续情况我们会持续关注。

停车位之殇

开车十分钟,停车一小时,在深圳来讲太普遍了。

深圳机动车保有量约350万辆,而停车位总计不到190万个,缺口达三分之二,停车难,停车贵,成为困扰人们的难题之一。

作为小区业主代步工具的存放点,车位、车库所具有的使用功能和商业价值也越来越为人们所重视。小区车位、车库的产权到底是属于全体业主,还是属于开发商?一直是房地产物业管理中最具争议焦点、热点问题之一。

实际上,关于停车位和车库归属的法律规定,国家法律有《物权法》、《城市房地产管理法》,地方法规有《深圳经济特区房地产转让条例》。

物权法的起草过程中,学界就小区车位、车库权属观点纷纭,主要有四种:业主所有(共有)说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说,即分别认为车库归业主所有、开发商所有、国家所有,或通过具体约定来确定其归何主体所有。

最终,《物权法》第74条第2款采纳了“约定归属说”的观点,第3款则选择了“业主所有(共有)说”。

根据《物权法》第七十四条:

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

可以看出,《物权法》虽明确要优先满足业主需求,但车位和车库的归属却没有明确谁为当事人、当事人如何界定等,这就需要深圳在地方法规中进一步明确如何确定停车位权属。

为此,2014年,深圳出台《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》。借鉴日本、台湾等地先进经验,采取了“对停车位权属进行分类确权”的做法,将小区停车位分为“配建”和“增设”两种。配建停车位归全体业主所有,不得转让;增设停车位归房地产开发企业所有。

当时有人提出,这一项政策能在多大程度上解决存在已久的停车位权属纠纷问题,需要建立利益表达机制及博弈机制,考虑到不同群体的合理需求。

时至今日,困扰深圳多年的房产项目停车位问题有望逐渐明晰,但争议却并未停止。

对于开发商而言,到底要修建多少个配建停车位呢?

在现行的《深圳市城市规划标准与准则》(2014版)有明确的规定:

多、高层住宅小区,建筑面积少于60平方米的,0.4~0.6个停车位/户;

建筑面积大于60,小于等于90平方米,0.6~1个停车位/户;

大于90,小于等于144平方米的,1.0~1.2个;

大于等于144平方米,1.2~1.5个停车位/户。

专家认为,虽按此标准基本能满足业主对停车位的需求,但政府应通过对增设停车位实施地价优惠等措施,鼓励开发企业多建停车位,满足日益增长的停车需求;

开发商应运用市场规律,调节住宅小区停车难题,尽量作到公平合理地利用小区有限的公共资源,平衡小区业主、租户、一户多车业主户、临时外来停车的各类利益诉求。

作为购房者,在买房前,应了解车位具体信息,包括车位范围、车位号、车位比、租售情况,是否留够汽车泊位、是地上还是地下;小区内是人车分流还是人车混行、单双行情况及限行情况;汽车穿行、停放、噪音的污染是否会干扰生活区等。

拓展阅读:

为解决停车难问题,2018年7月2日,深圳市四部门联合印发《深圳市停车设施建设专项规划》(2018-2020年)。将公共停车场增建工程、老旧居住(小)区停车扩容工程、路边停车全覆盖工程、智慧停车联网工程作为深圳实施停车设施建设的重点。重点缓解医院、公园、学校、机关、交通枢纽、旅游景区等公共设施集中区以及老旧居住(小)区停车难问题。


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